Die Jahrgänge der Babyboomer bestimmen seit Jahrzehnten, wie sich der deutsche Wohnungsmarkt entwickelt: Sie haben in den Achtzigern und Neunzigern gebaut, gekauft und die Nachfrage getragen. Nun erreichen sie das Alter, in dem Häuser zu groß werden, Pflege nötig wird und Erbfälle zunehmen. Daraus entsteht eine Erwartung, die Kaufinteressenten wie Verkäufer gleichermaßen beschäftigt: Kommen in den nächsten Jahren so viele Objekte auf den Markt, dass die Preise nachgeben – und lohnt es sich deshalb, mit dem Kauf zu warten?
Die Antwort fällt differenzierter aus, als es die Schlagzeilen nahelegen. Zwar liegt ein erheblicher Teil des Wohneigentums in der Hand älterer Jahrgänge, doch der Übergang verteilt sich über Jahrzehnte, ein großer Teil wird vererbt statt verkauft, und die regionalen Unterschiede sind enorm. Für die Praxis heißt das: Statt auf eine bundesweite Preiswende zu spekulieren, lohnt sich der Blick auf einzelne Kreise, einzelne Objekte und auf saubere Rechenarbeit. Dieser Artikel ordnet die verfügbaren Zahlen ein und zeigt, mit welchen Verfahren und Kennzahlen sich ein Angebot bewerten lässt.
Woher die Erwartung einer demografischen Verkaufswelle kommt
Fachleute beschreiben mit dem Schlagwort einer demografisch ausgelösten Verkaufswelle folgendes Szenario: Weil die Babyboomer altern, pflegebedürftig werden oder versterben, werden ihre Immobilien frei und könnten für ein Überangebot samt Preisrückgang sorgen – der Wortbestandteil „Silver“ verweist laut Handelsblatt darauf, dass diese Generation mehrheitlich im Wohneigentum lebt. Mehrere Studien entwerfen dieses Szenario laut Handelsblatt zuletzt für Länder wie Deutschland und Frankreich.
Dass das Alter ein realer Verkaufsanlass ist, zeigt eine repräsentative Umfrage von Immoverkauf24 unter 2.064 Eigentümern: Für mehr als jeden fünften Eigentümer ist das Alter ein häufiger Grund für den Verkauf der eigenen Immobilie, so die Darstellung bei t-online. Hinzu kommt der demografische Rahmen: Das Geburtendefizit lag 2025 laut Sparkasse bei 352.000 Menschen, ein Wert, wie er seit dem Zweiten Weltkrieg nicht erreicht wurde.
Ein historischer Vergleich macht den Unterschied zu früheren Generationenwechseln deutlich. Die Babyboomer traten laut Sparkasse selbst als Erbengeneration auf und waren zahlreich sowie kaufkräftig genug, das frei werdende Immobilienvermögen der um 1900 Geborenen aufzunehmen – flankiert von Förderung wie Bausparwesen und Eigenheimzulage. Dieser Puffer fehle heute, weil die Erben aus der Generation X und den Millennials kleiner, im Schnitt weniger vermögend und seltener Eigentümer sind.
Wie groß der betroffene Bestand tatsächlich ist
Eine Auswertung der Immobilienplattform Jacasa auf Basis von Zensusdaten schätzt, dass rund 32 Prozent der Eigentumsimmobilien in Deutschland Babyboomern zuzurechnen sind – das entspräche laut Finanzblatt etwa 4,8 Millionen Häusern und Wohnungen. Die Zahl bedeutet ausdrücklich nicht, dass diese Objekte gleichzeitig auf den Markt kommen.
Die Methodik ist dabei wichtig für die Einordnung: Die Wohneigentumsquote auf Landkreisebene stammt laut Haufe aus dem Deutschlandatlas des Bundes (Zensus 2022, veröffentlicht 2024); da nicht alle Babyboomer Eigentümer sind, wurde auf Basis der SOEP-Studie ein Eigentumsanteil von 57 Prozent angesetzt und mit einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,6 Personen in Haushalte umgerechnet. Der Anteil der Babyboomer-Haushalte an allen Eigentümerhaushalten ergibt den Index. Ebenfalls laut Haufe entfallen in den zehn größten Städten im Schnitt rund 50 Prozent der Eigentumsimmobilien auf Babyboomer-Hand – und rund 40 Prozent der Babyboomer-Immobilien werden laut Statista vererbt und kommen damit nicht zwingend als Verkaufsangebot auf den Markt.
Regionale Unterschiede: Wo der Anteil besonders hoch liegt
Im Länderranking des genannten Index liegen laut Haufe Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen vorn; dort gehören etwa vier von zehn Eigentumsimmobilien Babyboomern und könnten in den kommenden 15 Jahren auf den Markt kommen.
| Region | Anteil Babyboomer am Wohneigentum | Quelle |
|---|---|---|
| Mecklenburg-Vorpommern | 39,7 Prozent | laut Haufe |
| Sachsen | 39,5 Prozent | laut Haufe |
| Brandenburg | 37 Prozent | laut Haufe |
| Sachsen-Anhalt | 35,5 Prozent | laut Haufe |
| Thüringen | 34,9 Prozent | laut Haufe |
| Uckermark (Kreis) | rund 47,7 Prozent | laut Finanzblatt |
| Ennepe-Ruhr-Kreis | rund 45 Prozent | laut Finanzblatt |
| Landkreis Meißen | rund 44 Prozent | laut Finanzblatt |
Entscheidend ist die Kombination aus Eigentümerstruktur und Nachfrage. In Ostdeutschland ist der Babyboomer-Anteil am Wohneigentum laut Berliner Zeitung teils besonders hoch, während die Bevölkerung in vielen dieser Regionen gleichzeitig schrumpft. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft geraten vor allem Regionen mit schrumpfender Bevölkerung und schwacher Wirtschaft unter Druck; die IW-Prognose für alle 400 deutschen Kreise sieht laut t-online besonders Teile Ostdeutschlands, das Saarland, ländliche Regionen in Rheinland-Pfalz und das Ruhrgebiet vom Bevölkerungsschwund betroffen. In strukturschwachen Regionen ist der Leerstand laut Sparkasse bereits erhöht.
Warum Fachleute eine schnelle Marktschwemme bezweifeln
Gegen die Vorstellung eines plötzlichen Angebotsschubs sprechen mehrere Argumente. Das Forschungsinstitut empirica hält den Begriff einer Flutwelle laut Finanzblatt für irreführend: Die Babyboomer verteilen sich über rund 15 Geburtsjahrgänge, und Verkäufe, Umzüge in kleinere Wohnungen, Erbfälle und Todesfälle verteilen sich über Jahrzehnte – erwartet wird ein Prozess von rund 35 Jahren. Auch André Adami vom Analysehaus Bulwiengesa rechnet laut Berliner Zeitung nicht mit einem starken Anstieg des Angebots.
Eine Raiffeisen-Studie aus dem dritten Quartal 2025 dämpft die Erwartung ebenfalls: Dem Szenario massenhafter altersbedingter Verkäufe fehle es laut der Zusammenfassung bei experten.de an empirischer Substanz und struktureller Logik; als Preistreiber blieben Angebotsknappheit und Urbanisierung. Ein praktischer Grund dafür: Babyboomer bleiben laut ImmobilienScout24 oft in den Immobilien, die sie als junge Familie bezogen haben – entsprechend ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf laut Statistischem Bundesamt zwischen 2000 und 2020 weiter gestiegen.
Dem stehen skeptische Stimmen gegenüber. Der Schweizer Demografie-Experte Hendrik Budliger warnt laut t-online, heutige Preise seien trügerisch, weil sie von dauerhaft steigender Nachfrage ausgingen; langfristig gebe es zu viele Einfamilienhäuser und zu wenige Familien, die sie nachfragen. Wie stark die demografische Welle wirkt, hängt laut Sparkasse zudem von Migration, Neubau und Zinsen ab – Demografie ist nur ein Faktor unter mehreren.
Was das für die Objektsuche bedeutet
Eine Studie des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken gemeinsam mit dem Institut der deutschen Wirtschaft prognostiziert laut Finanzblatt bis 2035 sehr unterschiedliche regionale Immobilienmärkte: Objekte in gefragten Arbeitsmarktregionen bleiben knapp und teuer, während Häuser in schrumpfenden Regionen trotz steigender Baukosten real an Wert verlieren können. Der Generationenwechsel dürfte damit eher eine bestehende Spaltung beschleunigen als einen Einbruch auslösen.
Für die Praxis lassen sich daraus konkrete Suchkriterien ableiten. Die Plattform Jacasa rät laut Haufe dort, wo hohes Angebot auf schrumpfende Nachfrage trifft, Verkäufern zu zügigem Handeln, weil gleichzeitige Angebote den Preisdruck erhöhen; jungen Kaufinteressenten wird geraten, auf günstige Einstiegspreise in ländlichen Regionen zu warten. Wer kauft, sollte daher prüfen:
- Arbeitsmarkt und Bevölkerungsprognose des Kreises, nicht nur der Stadt
- Leerstandsquote und Vermietungsdauer im direkten Umfeld
- Anteil älterer Eigentümerhaushalte im Quartier als Hinweis auf künftiges Angebot
- Zustand und Sanierungsbedarf von Objekten, die jahrzehntelang selbst genutzt wurden
- Zahlungsfähigkeit der künftigen Käufer- oder Mieterschicht vor Ort
Der letzte Punkt ist oft unterschätzt: Im Median finanzieren Unter-25-Jährige laut Haufe Wohneigentum für rund 251.000 Euro, Käufer zwischen 31 und 36 Jahren rund 333.000 Euro. Und 76 Prozent der Befragten der Wohntraumstudie 2024 finden, dass der Erwerb von Wohneigentum in den vergangenen 30 Jahren schwerer geworden ist.
Bewerten: Welches Verfahren zu welchem Objekt passt
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Verkehrswert aus dem Verfahrenswert des oder der angewendeten Wertermittlungsverfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln – im Vergleichswertverfahren über Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und Indexreihen, im Ertragswertverfahren über marktüblich erzielbare Erträge und Liegenschaftszinssätze, im Sachwertverfahren über Sachwertfaktoren, so der Verordnungstext.
- Vergleichswertverfahren: ermittelt den Verkehrswert laut ImmobilienScout24 mithilfe erzielter Kaufpreise ähnlicher Objekte und geht auf § 15 ImmoWertV zurück; es gilt als präzise, weil es im Gegensatz zu Ertrags- und Sachwertverfahren das tatsächliche Marktniveau berücksichtigt. Wichtige Kriterien für Vergleichsobjekte sind Art und Größe des Gebäudes sowie die Bauweise.
- Ertragswertverfahren: in den §§ 27 bis 34 ImmoWertV geregelt und laut gleser-dalhoefer.de für bebaute Grundstücke gedacht, die über die Restnutzungsdauer des Gebäudes einen Ertrag erzielen. Es kommt laut ImmobilienScout24 vor allem bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekten zum Einsatz und eignet sich weniger für eigengenutzte Einfamilienhäuser oder Liebhaberobjekte.
- Sachwertverfahren: basiert laut gleser-dalhoefer.de auf den Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abnutzung und Wertminderung.
Gerade bei Objekten aus Nachlässen und altersbedingten Verkäufen liefern die Verfahren unterschiedliche Ergebnisse: Ein lange selbst genutztes Einfamilienhaus in schrumpfender Region kann einen hohen Sachwert und zugleich einen niedrigen Vergleichswert aufweisen. Für eine Kaufentscheidung zählt, welches Verfahren das Marktgeschehen vor Ort am ehesten abbildet.
Rendite rechnen: von der Bruttomietrendite zum Ergebnis nach Kosten
Für den ersten Vergleich mehrerer Angebote dient der Mietpreismultiplikator, auch Mietmultiplikator oder Kaufpreisfaktor genannt: Er gibt laut Immowelt die Anzahl der Jahresmieten an, die zur Zahlung des Kaufpreises aufgewendet werden müssen. Ebenfalls laut Immowelt lässt sich durch Fremdkapital die Eigenkapitalrendite hebeln, solange die Mietrendite über dem Zins liegt.
Genauer wird es mit den Mietrenditen. Die Bruttomietrendite ergibt sich laut steuerschroeder.de aus der Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100; die Nettomietrendite aus dem Reinertrag geteilt durch die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten, mal 100. In die Nettomietrendite gehen laut Sparkasse nur nicht umlagefähige Ausgaben ein – Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Rücklagen – sowie Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notariatskosten und Maklerprovision; umlagefähige Betriebskosten bleiben außen vor, weil sie der Mieter trägt. Als Orientierungsgröße nennt die Sparkasse: Ab etwa 4 Prozent Bruttorendite oder 3 Prozent Nettorendite kann von einer lohnenden Investition ausgegangen werden, wobei eine genauere Kalkulation das Ergebnis realistischer macht.
Steuerlich wirken laut steuerschroeder.de AfA, Schuldzinsen und Erhaltungsaufwand nach § 21 EStG; als Renditekiller gelten dort Leerstand, Reparaturen, Mietausfall und Zinsanstieg. Genau diese Positionen entscheiden bei Objekten aus dem Bestand der Babyboomer-Generation häufig über den Erfolg, weil Sanierungsstau und Neuvermietung zusammenfallen.
Kurse zur Renditeberechnung und zum Kauf vermieteter Objekte
Praktisches Vorgehen bei einem konkreten Angebot
Aus Marktlage, Bewertungsverfahren und Kennzahlen lässt sich eine schlanke Prüfreihenfolge bauen:
- Region einordnen: Wächst oder schrumpft die Bevölkerung, wie ist die Wirtschaftsstruktur
- Angebotsdruck schätzen: Wie hoch ist der Anteil älterer Eigentümerhaushalte, wie lange stehen vergleichbare Objekte am Markt
- Wert plausibilisieren: Vergleichspreise heranziehen, bei vermieteten Objekten zusätzlich den Ertragswert
- Miete realistisch ansetzen: nachhaltig erzielbar statt aktueller Spitzenwert
- Nebenkosten und nicht umlagefähige Ausgaben einrechnen, bevor die Rendite beurteilt wird
- Sanierungskosten und Zinsszenarien durchspielen, auch mit höheren Annahmen
Die zentrale Erkenntnis für Käufer lautet: Eine bundesweite Preiswende durch den Generationenwechsel ist nach heutigem Stand der Studienlage nicht zu erwarten, wohl aber eine wachsende Kluft zwischen nachgefragten und schrumpfenden Regionen. Wer dort kauft, wo Angebot auf sinkende Nachfrage trifft, braucht entweder einen deutlichen Preisabschlag oder einen sehr guten Grund.
Häufige Fragen
Fallen die Immobilienpreise, wenn die Babyboomer verkaufen?
Ein flächendeckender Preisrückgang gilt als unwahrscheinlich. empirica rechnet laut Finanzblatt mit einem Prozess über rund 35 Jahre, und eine Raiffeisen-Studie sieht laut experten.de für das Szenario massenhafter Verkäufe keine empirische Substanz. Regional kann der Druck dagegen spürbar sein, vor allem dort, wo die Bevölkerung schrumpft.
Wie viele Immobilien gehören Babyboomern?
Rund 32 Prozent der Eigentumsimmobilien in Deutschland sind laut einer Jacasa-Auswertung Babyboomern zuzurechnen, das wären etwa 4,8 Millionen Häuser und Wohnungen. In den zehn größten Städten liegt der Anteil laut Haufe im Schnitt bei rund 50 Prozent.
Kommen diese Objekte alle auf den Markt?
Nein. Rund 40 Prozent der Babyboomer-Immobilien werden laut Statista vererbt und damit nicht zwingend als Verkaufsangebot angeboten. Zudem bleiben viele Eigentümer laut ImmobilienScout24 in ihren Häusern wohnen.
Welche Regionen sind besonders betroffen?
Im Länderranking liegen laut Haufe Mecklenburg-Vorpommern mit 39,7 Prozent und Sachsen mit 39,5 Prozent vorn. Auf Kreisebene nennt Finanzblatt die Uckermark mit rund 47,7 Prozent, den Ennepe-Ruhr-Kreis mit rund 45 Prozent und den Landkreis Meißen mit etwa 44 Prozent.
Ab welcher Rendite lohnt sich ein Kauf?
Als Orientierung nennt die Sparkasse etwa 4 Prozent Bruttorendite oder 3 Prozent Nettorendite. Die Nettorendite ist aussagekräftiger, weil in sie Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Ausgaben einfließen.
Welches Bewertungsverfahren sollte ich nutzen?
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekten kommt laut ImmobilienScout24 vor allem das Ertragswertverfahren zum Einsatz, bei selbst genutzten Objekten das Vergleichswertverfahren nach § 15 ImmoWertV. Der Verkehrswert ist nach ImmoWertV aus dem jeweiligen Verfahrenswert unter Würdigung seiner Aussagefähigkeit abzuleiten.
Lohnt es sich, mit dem Kauf zu warten?
Jacasa rät laut Haufe jungen Kaufinteressenten, auf günstige Einstiegspreise in ländlichen Regionen zu warten, während Verkäufer in Regionen mit schrumpfender Nachfrage nicht zu lange zögern sollten. In gefragten Arbeitsmarktregionen bleiben Objekte laut der Studie von Volksbanken und Raiffeisenbanken mit dem Institut der deutschen Wirtschaft dagegen knapp und teuer.
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